Zoom sur l’opération de renouvellement des baux de la Résidence Les Jardins d’Olonne

Une procédure encadrée pour un renouvellement serein

Contrairement à une idée reçue, le renouvellement d’un bail commercial n’est pas automatique. En l’absence de congé ou d’un nouveau bail signé, le contrat initial se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. On parle alors de tacite prolongation. Préalablement à la signature du nouveau bail, LNA Santé réalise systématiquement un audit complet à l’échéance du bail, et ce, pour l’ensemble de ses établissements. Cet audit couvre différents volets, dont notamment un audit d’exploitation et un audit immobilier, permettant d’évaluer précisément l’outil immobilier et ses éventuels besoins en adaptation.

L’objectif de ces audits est de nous permettre de disposer d’un état des lieux précis de la situation pour maintenir dans la durée de bonnes conditions d’exploitation du bien que vous détenez.
Cette démarche systématique et rigoureuse nous permet de définir précisément les conditions du prochain bail au vu d’éléments factuels, propres à chaque établissement.

Une période intercalaire de tacite prolongation entre la fin du bail initial et la signature d’un nouveau bail est parfois nécessaire, notamment en raison des mises à jour successives des audits. Cette situation ne présage en rien la volonté de partenariat à long terme de LNA Santé avec ses investisseurs immobiliers, caractérisée par la réitération d’un nouveau bail.

Un projet d’envergure pour moderniser la résidence

En fin d’année 2020, les services de LNA Santé ont pris attache avec l’ensemble des copropriétaires de l’établissement afin de leur présenter les conclusions des audits réalisés. Le bail commercial, arrivé à échéance, se poursuivait tacitement depuis novembre 2019.

Au-delà des efforts permanents d’entretien et de rénovation courant, l’audit immobilier de la résidence a fait ressortir un besoin de réaliser des travaux de restructuration du bâtiment afin d’adapter la résidence aux attentes actuelles et futures des résidents et de leurs familles.

Un projet d’extension et de surélévation a par ailleurs été engagé, permettant de passer de 96 à 115 chambres.

Deux SOLUTIONS proposées aux investisseurs

Suite à ces constats, les copropriétaires ont été conviés à des réunions d’information détaillant deux solutions :

• Conclure un nouveau bail et participer financièrement aux travaux (hors extensions), moyennant le paiement d’une quote-part individuelle des travaux, en contrepartie d’un loyer complémentaire versé par l’exploitant.
• Céder leur bien au profit de l’exploitant locataire.

Après deux mois d’échanges individuels avec l’ensemble des copropriétaires, près de 50 % des copropriétaires ont choisi de financer les travaux, tandis que les autres ont opté pour la vente, laissant à LNA Santé la charge des travaux et la revente des lots.

Un projet abouti et une résidence rénovée

Les travaux, lancés en 2021, se sont achevés courant 2024. En décembre 2024, les quotes-parts travaux ont été appelées, soit près de 3 ans après le démarrage de l’opération dans sa globalité.

Désormais, les Jardins d’Olonne bénéficie d’un outil immobilier entièrement rénové et parfaitement adapté aux attentes des résidents et de leurs familles.